云南城投置業(yè)股份有限公司（600239.SH，以下簡(jiǎn)稱“云南城投”）日前披露了2025年年度報(bào)告。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體深度調(diào)整的背景下，這家正處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期的云南國(guó)企，交出了一份“危”與“機(jī)”并存的成績(jī)單。

數(shù)據(jù)顯示，公司2025年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.54億元，同比下滑9.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-2.85億元。然而，在賬面凈利潤(rùn)虧損的另一面，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到7.77億元，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增幅高達(dá)2935.22%，創(chuàng)下近年來(lái)最佳水平。

這組看似矛盾的數(shù)據(jù)背后可以看到，云南城投虧損正在從“經(jīng)營(yíng)損失”轉(zhuǎn)向“投資損益波動(dòng)”，

公司運(yùn)營(yíng)邏輯從“開發(fā)商”到“服務(wù)商”的徹底蛻變。隨著重資產(chǎn)持續(xù)出清，以物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心的輕資產(chǎn)板塊，正成為支撐公司未來(lái)發(fā)展的新引擎。

資產(chǎn)負(fù)債表加速“瘦身”

報(bào)告期內(nèi)，公司權(quán)益法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益為-1.72億元，主要來(lái)自昆明七彩云南、東方環(huán)球國(guó)際會(huì)展等參股公司的虧損拖累。在行業(yè)下行周期中，云南城投部分參股項(xiàng)目因資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提等因素的影響，在賬面上呈現(xiàn)階段性巨損。這部分虧損通過權(quán)益法進(jìn)入云南城投的損益表，實(shí)質(zhì)上是“非現(xiàn)金性流出”。

“這意味著，即便賬面虧損，公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流仍保持了相對(duì)的獨(dú)立性與韌性。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，通過這種“報(bào)表化”的風(fēng)險(xiǎn)釋放，云南城投正在切斷低效參股項(xiàng)目對(duì)母公司利潤(rùn)的長(zhǎng)期侵蝕。

對(duì)于市場(chǎng)而言，云南城投2025年延續(xù)虧損并不令人意外。這既是行業(yè)寒冬的縮影，更是公司主動(dòng)“去杠桿”、“降負(fù)荷”，積極出清的必然代價(jià)。

報(bào)告期內(nèi)，公司加快推進(jìn)低效、非主業(yè)資產(chǎn)的剝離工作。根據(jù)2026年4月末的最新公告，公司通過公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓所持中建穗豐置業(yè)有限公司70%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)3.29億元已全額收回。這筆交易預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)約1.25億元的投資收益，同時(shí)壓降公司金融機(jī)構(gòu)負(fù)債2.37億元。

類似的資產(chǎn)處置動(dòng)作貫穿全年。截至2025年末，公司資產(chǎn)總額降至96.91億元，較上年末下降11.80%；負(fù)債總額79.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率由上年末的80.98%微升至82.01%。負(fù)債總額的絕對(duì)規(guī)模仍在壓降，資產(chǎn)負(fù)債率的小幅上升主要因凈資產(chǎn)基數(shù)下降所致。

更為積極的變化體現(xiàn)在債務(wù)結(jié)構(gòu)上。公司2025年財(cái)務(wù)費(fèi)用為2.34億元，同比下降5.48%，主要由于多個(gè)整租項(xiàng)目的租賃負(fù)債終止確認(rèn)，相關(guān)利息支出減少。與此同時(shí)，公司對(duì)控股股東云南康旅集團(tuán)的借款額度維持25億元，控股股東的流動(dòng)性支持始終在線。

償債疑云：19.6億國(guó)壽債務(wù)獨(dú)立推進(jìn)

市場(chǎng)對(duì)云南城投的最大關(guān)切，集中在一筆19.6億元的差額補(bǔ)足義務(wù)上。目前，市場(chǎng)對(duì)中國(guó)人壽（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)壽”）債權(quán)的后續(xù)處理存在信息差。

回溯歷史，該筆債務(wù)源于2017年公司參與設(shè)立健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，為北京房開項(xiàng)目引入優(yōu)先級(jí)資金。隨著公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，公司已于2021年從該項(xiàng)目中全身而退并收回本息，但在法律形式上對(duì)優(yōu)先級(jí)合伙人的義務(wù)鏈條依然存在。

2025年12月，公司與國(guó)壽投資、云南康旅集團(tuán)等相關(guān)方簽訂《備忘錄》，約定差額補(bǔ)足義務(wù)的最晚履行日期分兩階段調(diào)整。第一階段已于2026年4月26日到期，各方尚未就第二階段展期達(dá)成一致，公司目前已履行支付4299.28萬(wàn)元差額補(bǔ)足款的義務(wù)，但未完成剩余19.6億元本金的償付。

不過，需要指出的是，該問題與公司當(dāng)前的日常業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)相對(duì)獨(dú)立。年報(bào)顯示，根據(jù)公司2026年度資金計(jì)劃，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入足以覆蓋除該筆本金外的所有剛性支出?？德眉瘓F(tuán)為該筆債務(wù)提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保，并正在協(xié)調(diào)新增抵押物等增信措施。

公司公告顯示，將持續(xù)與中國(guó)人壽方溝通磋商，積極尋求多元化解決方案。審計(jì)機(jī)構(gòu)信永中和因該事項(xiàng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)不確定性，出具了帶有解釋性說明的無(wú)保留意見審計(jì)報(bào)告。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從云南區(qū)域防風(fēng)化債背景，以及云南城投及其大股東的誠(chéng)意上看，最終達(dá)成展期方案是大概率事件。

7.77億經(jīng)營(yíng)凈額印證“造血”能力修復(fù)

穿透負(fù)債問題的表層，云南城投的真實(shí)經(jīng)營(yíng)“造血”能力正在發(fā)生質(zhì)變。

2025年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)7.77億元，而2024年同期為-2740萬(wàn)元。這巨大的現(xiàn)金流改善，并非來(lái)自資產(chǎn)出售的一次性回款，而是來(lái)自主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的現(xiàn)金轉(zhuǎn)化效率提升。

拆解來(lái)看，公司商管及物業(yè)服務(wù)兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.57億元，占總營(yíng)收比重已達(dá)65.96%。這意味著，物業(yè)管理費(fèi)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)、租金收入等持續(xù)性、高頻次的服務(wù)性收入，已成為公司最穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源。

這在物業(yè)板塊的規(guī)模增長(zhǎng)上體現(xiàn)得尤為明顯。截至2025年末，云南城投物業(yè)服務(wù)簽約面積達(dá)1081.26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.3%。值得注意的是，新增面積主要來(lái)自公建、醫(yī)院、高校等第三方項(xiàng)目的市場(chǎng)化拓展，而非依賴母公司資產(chǎn)注入。公司在管項(xiàng)目榮登中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)“住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升”典型案例榜單，顯示出其在復(fù)雜社區(qū)治理與標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)輸出上的專業(yè)能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，公司全年運(yùn)營(yíng)管理購(gòu)物中心及其他商業(yè)項(xiàng)目共20個(gè)，簽約面積256.67萬(wàn)平方米。其中，受托管理關(guān)聯(lián)方及第三方項(xiàng)目占比達(dá)85%，意味著公司已從“包租公”轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繉I(yè)能力賺取管理費(fèi)的“大管家”。

“茶馬花街”成文旅商業(yè)范本

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，昆明“茶馬花街”是一個(gè)無(wú)法繞過的案例。

這條位于西山森林公園出入口、全長(zhǎng)僅300米的街區(qū)，在公司精細(xì)化運(yùn)作下，年客流量穩(wěn)定保持近700萬(wàn)人次，接連斬獲“2025年度城市文商旅示范項(xiàng)目”等榮譽(yù)。通過引入非遺手作與“一鋪一味”的云南特色小吃，茶馬花街不僅解決了商業(yè)坪效問題，更承擔(dān)了城市公共文化服務(wù)的職能。

這一項(xiàng)目的成功，驗(yàn)證了公司對(duì)文旅商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力。相似的邏輯正在成都復(fù)制：成都in99購(gòu)物中心以“峽谷·商業(yè)藝術(shù)館”為核心理念完成ing巷改造，形成“公園+街區(qū)+盒子”的復(fù)合商業(yè)形態(tài)，開街后客流同比增長(zhǎng)8%，榮獲“2025年度潮奢商業(yè)地標(biāo)”稱號(hào)。

酒店板塊同樣可圈可點(diǎn)。成都華爾道夫酒店“運(yùn)·中餐廳”入選成都米其林指南，麒麟酒吧榮獲《福布斯旅游指南》全球58家最佳酒店酒吧大獎(jiǎng)。

云南城投母公司，云南康旅集團(tuán)是云南省委省政府確立的全省文化旅游、健康服務(wù)兩個(gè)萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)的實(shí)施主體旗下唯一的上市運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，云南城投的戰(zhàn)略角色已十分清晰——將云南優(yōu)質(zhì)文旅、康養(yǎng)資產(chǎn)，通過專業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)化為可消費(fèi)、可體驗(yàn)的商業(yè)場(chǎng)景。

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