今年北京第一批次集中供地結束后，保利+金地拿下的王四營04地塊就成了朝陽東部置業群眾們關注的熱點。

據悉，項目將由保利操盤，蓋因保利·錦上項目賣得不錯，在王四營區域的操盤經驗豐富。

這個項目進展神速，拿地不到1個月，據說項目定位和案名已經敲定。

顧問君獨家獲悉，項目案名仍跟“保利·錦上”有關，可能會是類似“錦上二期”這樣的案名，前面加上金地和保利的公司名稱。確切的案名雖然還沒有官宣，但是案名的方向基本是沿襲“保利·錦上”的名號。

這也很容易理解。

一是保利·錦上已經在王四營區域和朝陽東部有了品牌知名度；二是保利·錦上目前積累了很多客戶，包括因為預算原因暫時觀望的客戶，把這部分客戶潛力釋放出來，就能給04地塊的新項目銷售來個“開門紅”。

說到這里，就牽出了第二個問題，王四營04地塊的產品規劃以什么產品為主？

據顧問君打探到的消息，錦上二期產品最大可能不超100平米，而最小戶型可能從60平米起。

據悉，王四營04地塊的產品規劃以小戶型為主，簡單說就是“6-7-8-9”，也就是60平米、70平米、80平米、90平米左右的小戶型產品都會有。

1、區域有小戶型需求

隨著北京市“70/90”政策解釋為套內面積，整個市場上新增商品房的戶均建筑面積快速上升。

大家都認為北京樓市是改善需求為主的市場，因此都喜歡做經濟型三居，疊加土地成本高，開發商極限追求利潤，在產品設計的時候更愿意多做大戶型，少做小戶型。對于一個項目來說，小戶型房屋意味著建筑成本提高，利潤率下降。

另外就是朝陽東部地區小戶型產品的需求旺盛。“這里雖然離五環更近，但挨著地鐵交通方便，來看房買房的也都是年輕人為主，大多是生活工作在CBD、大望路一帶的上班族，”一位新房渠道銷售說到，“剛需就認地鐵盤，只是王四營上車門檻比較高，最小戶型也要780萬元”。

開發商們研究認為，王四營潛在的剛需客戶并不少，只要門檻降低就能收獲這波客戶。

2、優質學校引發新需求

在朝陽，好學校就那么幾所。

從北京市小學排名來看，朝陽排名靠前的只有朝陽實驗、芳草地、陳經綸、外國語，這次海淀“六小強”中的北京十一學校進駐王四營，還是小學+初中9年一貫制，朝陽虎媽們有了新目標。

說到北京十一學校分校的成績，位于亦莊的實驗中學可做參考，感興趣的讀者自行查閱資料，這里就不展開了。

很多有教育需求的剛需聞風而來，據說保利·錦上接待的客戶當中就有很多人打算給孩子買個小戶型的房子，在這里先占個學區名額。

3、“前店后廠”夠時尚

在朝陽區的發展定位中，王四營屬于產業居住融合發展組團，從規劃文件上看，焦化廠文創區是區域產業發展的支柱。其中規劃有動漫產業園，圍繞動漫產業的新興業態，激發王四營發展新動能。

這個“新動能”要從兩個層面來理解，第一，可以為區域提供更多就業崗位。

比如城市核心區的文創園出租率一直處于較高水平，大量城市青年工作在其中，與之相鄰的住宅可以很好解決職住平衡問題。

而文創產業中不少業務采用工作室模式，比如直播帶貨，在家就可以完成，俗稱“前店后廠”。

第二，可以提升區域內文化、藝術生活的內涵。

說白了時尚愛玩的年輕人來了，整個區域的配套也會隨之變化。比如老人居多的住區，街區商業以超市、藥店為主；年輕人居多的住區，街區商業以便利店、咖啡屋、小劇場、密室逃脫等網紅打卡地為主。

對于追逐時尚的朝陽青年，這是個大利好。

4、四環更需低首付

據悉項目將在60平米、70平米、80平米、90平米四個面積段上各打造一款戶型，以滿足區域剛需的置業訴求。

以60平米計算，王四營區域的上車門檻將降至426萬元，而且還是普宅！首付只需要150萬元！

無論是時尚單身貴族，還是教育剛需小太陽家庭，這個價格足夠震撼。

回看保利·錦上的銷售成績，項目大概還剩約100套房源，114平米戶型去化比例最高，有著“選樓不挑層，挑層不選樓”的不愁賣。

在售樓處，顧問君聽到一位來訪客戶詢問是否有清退的房源。但是銷售很抱歉地告訴這位客戶：沒有退出來的房子。

“錦上二期”的定位與“大哥”完全不重合，很多沒買上保利·錦上的客戶可以買“錦上二期”。

標簽： 北京十一學校 前店后廠