回顧2023年這上半年，從帶著美好的樓市恢復的期望，到2023年年初經歷了一番小陽春，然后卻又恢復了平靜，樓市雖然沒有過山車般的落差，但很多人心態上的變化落差還是很大的。
還記得去年底今年初一些人“樓市很快將迎來報復性反彈”的預測嗎？這句話應該說有好幾個月聽不到了。大家已經逐步回歸理性的判斷，而老百姓的理性也達到了前所未有的高度。
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這幾個月各路專家對救樓市的呼聲最高，然后爭議也最大。但是官方始終沒有正面回應過關于救市的話題。那2023年下半年房地產政策將如何執行？市場趨勢又是怎樣的？購房者該不該買房？其實，樓市大局已定，從諸多信號中或許能領略房地產的趨勢早就定了。
這段時間，專家們把救樓市的氛圍拉得滿滿的，除了專家，也有一些國際機構的“史詩級政策出臺”更是被瘋狂轉發，特別是還有官方媒體釋放的一線城市因城施策、一區一策取消限購更是引發了各種猜想。
我當時認為可能是在提前鋪墊，但很多人的解讀有點屬于過度解讀，文章并沒有說完全放開一線城市的限制政策，只是提到優化限購等樓市限制政策。不過最后文章刪除了，大家就更加朦朧了。
經濟日報針對房地產穩定倒是發聲不少，最重要的核心觀點就是，樓市沒有那么糟糕，對促進房地產市場企穩復蘇的各項政策持續產生效果，應有一點耐心，也要充滿信心。除了貸款降低，影響居民購房意愿的因素還有收入預期、房價預期、保交樓等，要綜合施策，多措并舉穩定房地產市場信心。
由此可見，未來房地產利好政策還會繼續出臺，這個是肯定的，因為只有真正讓利購房者，購房者才可能真的出手，這不僅僅是一種預期，更是一種現實的能力。畢竟房地產的重要影響還在那里，為避免房地產下行拖累整體經濟增長速度，救市是很難避免的。
至于會不會有史詩級政策，我不知道，到目前為止，國家尚未有任何此方面的回應，但也沒有否認澄清過，所以，接下來的政策執行也變得撲朔迷離。能確定的是，還會有諸如貸款方面的讓利，甚至限購政策的放松，不確定的是多大算史詩級？
一線城市全面放開可能不太現實，不僅要考慮一線城市放開后的后果，還要考慮一線城市放開后周邊三四線城市的后果。但一定會逐步放松，房山執行一區一策的試點就是個信號。
還有，我們也關注下2023年上半年最后一刻會不會有什么大的政策出臺，這個很關鍵。官方一直沒有正面回應，會不會在醞釀呢？
雖然現在堅持“房子是用來住的不是用來炒的”這個定位，跟當前支持房地產的政策看似矛盾，實際上二者是辯證統一，相互牽制的。從2016年提出至今，已經堅持多年不動搖，哪怕房地產經歷了跌宕起伏，也絲毫沒有改變這個定位。
這個定位不僅僅是目標，也是初心。雖然現在大的場合可能會減少這個定位的輸出，但原則問題是不能改變的。這個原則決定了未來房地產的大方向，并不是短期目標，將始終成為房地產大政方針的總基調。一切政策都將圍繞它而展開。
如果不是基于這個定位，可能很多政策的盲目早就把房地產推向另一個極端了。這個就不提展開了，房住不炒就是牢牢守住的底線，其他政策可以盡情出，但必須遵守這個原則。
房住不炒決定了樓市的總基調就是穩定，無論穩地價、穩房價，還是穩預期，都是為了最終房地產市場的平穩健康發展，為了老百姓住有所居。
不管這半年房價是漲還是跌，基本上都沒有脫離穩定的航線。這一點官方也有回應表示，房地產開發建設仍比較低迷，房地產市場還在緩慢恢復，但房地產市場總體平穩。
下半年，市場可能會隨著經濟好轉而逐步向好，但房價依然是穩定的主題。其實，一切政策的核心就是維護穩定，救市與否，目的就是穩。無論新房市場還是二手房市場，隨著政策放松和經濟復蘇，市場逐步回暖，成交量和價格同比均有望恢復正增長。
房地產行業競爭格局在下半年還會很突出，特別是一些房企并沒有因為經濟逐步恢復和房地產逐步向好而有所改變。可能大環境會好一些，融資環境也會相對寬松，但改變不了某些房企被淘汰的命運。
房企之間將繼續拉大差距，高度集中化是趨勢。這種優勝劣汰的競爭態勢實屬正常，無需惋惜。
剛需和改善需求等“合理住房需求”為樓市平穩健康發展奠定了基礎，同時政策利好也為購房者創造了無限空間。支持剛需和改善等合理購房需求，絕不是一句空喊的口號。
無論是首付比例，還是房貸利率，包括購房補貼等，都是實實在在的好處。不能說沒有用，但仍需要在繼續支持剛需基礎上，加大對改善購房群體的支持，這是擴大內需重要的保證。相信2023年下半年會注重對改善需求政策的挖掘和出臺。
剛需想買房買不動，失去炒房空間的樓市恐怕只有改善需求了。針對第二套房的認定標準可能會有一些調整。除了放開限制，還應該加大政策讓利補貼等。
雖然房地產大勢已去，但是中長期看，房地產依然是持續向好的階段。核心一二線城市市場存在恢復預期、優質項目逐漸入市、改善需求入市等可能會帶動房地產逐步回穩。
短期房價仍面臨調整壓力，我不能說買房是最好的時機，但對于剛需和改善需求，如果政策合適，有資格又有實力，的確可能是比較好的機會。
但購房者要注意，仍需要結合自身狀況選擇合適的項目，不要逢貴必買，依然是性價比高的值得，要選擇那些絕對優質開發商，多方考察。
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