房子夠住了嗎？真的，到了今天，我們還在討論這個問題的確挺悲哀的。最可怕的是，到現在也沒有一個比較權威的說法。只是國家發布過有關人均住房面積的數據。

(資料圖)

前幾天，在2023某經濟學家年會夏季論壇上，曾任中國社科院城鄉建設經濟系主任，現任中國社科院大學城鄉建設經濟系教授的陳淮再次談到了房子夠不夠的話題。

陳淮表示，媒體說我們的房子蓋了很多，現在的很多獨生子女年輕人雙方父母以及父母的父母可能都有房子留下來，加起來有7套以上，根本就住不過來，還買什么房子？對于這種傳說很多人都聽過，這也就是趙本山的小品蒙一蒙像范偉（扮演的角色）那種智商的腦筋急轉彎問題。

“大多數人住鄉下到大多數人住城里，這個歷史過程我們還遠沒有完成，我們現在的城鎮住房中有一半以上要在未來10-20年拆了重建，有住房的老百姓也正在從0到1的階段向1到2的階段，從滿足基本需求階段向改善需求階段提升和過渡。大多人從鄉下到住城里這個趨勢如果存在，房地產就將是國民經濟的支柱產業。”

陳淮表示，只要經濟繼續增長，國家不斷富強，就會更多更快更好地蓋房子。

對于陳淮這些話，我們要冷靜分析，到底有幾分道理呢？他抨擊媒體，媒體說房子夠住的論據我不知道對不對，也就是說未來是不是獨生子女家庭很多算下來將會有7套住房以上，這一點理論上確實聽起來如此，陳淮也說這是垃圾信息，是傳說。

但我認為問題的關鍵并不在于此，而是蓋了那么多的房子都去哪了？

此前官方公布的數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平，平均每戶居住面積達到111.18平。我國城市家庭人均居住面積為36.52平。無論是30平還是40平，如果人們真的都有了這樣的條件，也確實不錯。

可問題是，大家一聽到平均就來氣。猛一聽41平，的確不少了，可很多老百姓感覺與我無關。因為一平均誰都是豪宅。

我認為也不是統計數據有問題，它的意義在于國家把握宏觀全局，然后根據這個來制定大政方針，具有參考意義。當然，我們也知道，建筑面積只是聽起來好聽，100平可能只有70平的使用面積，所以改善需求上仍然有很大的空間。

這個結論就意味著未來房地產仍有潛力，只是高速發展的輝煌時代應該結束了，蓋了那么多房子，雖然很多人到現在還沒買房，但總量上應該不缺了。其實，國家的方向也在從高速發展向高質量發展轉變。

老百姓也知道房子總量可能不缺了，但更知道還有很多人自己還沒房子，這不矛盾嗎？這個問題就在于蓋再多的房子都輪不到你我，那就是分配機制問題。

曾有中介大佬說過：“中國人今天已經不缺房子了，基本已經解決了房子的居住問題。核心問題在于，房子的分布上不夠均勻。”

過去蓋再多的房子，資本都能給消化掉，因為炒房者存在，到不了真正需要房子的人手里。在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，房地產在發生改變。

我們回到陳淮說的話，他認為未來房地產還會繼續在城鎮化進程中享受到紅利，而且人們對美好居住生活的追求也是無止境的，這些我都認同，誰也不能否認房地產，更不能說房地產就真的沒了。但他忽略了一點，那就是房地產的發展階段和周期。城鎮化固然還沒有到天花板，但已經不低了。可能永遠都會蓋房子，但這又能說明什么呢？只要蓋房子，房地產就永遠是支柱嗎？

房地產不是今天遇到困難，或者說不是因為經濟困難，那么國家不會左一個政策右一個政策穩房地產，我想說什么呢？就是說，房地產轉型是必然的，只不過眼下可能會延緩這種轉型進程。想回到過去那種高速發展的時代，不可能了。

接下來，就是要把蓋好的房子，沒蓋的房子，好好地盤點盤點，現在是有的地方房子沒人住，有的地方是有人沒房子住。這個平衡該如何把握，就要落實好“人地掛鉤”政策——人口流入多的地方，就要加大供地。當然說起來容易做起來難，首先要摒棄過去的思想。

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