與認購時動輒過百的超高認購倍數相比，近期新上市的消費基礎設施REITs打新收益明顯下滑，最近的一單項目上市三日漲幅不足2%。

業內認為，近期REITs打新收益下滑，主要還是與二級市場交投情緒低落有關，一級打新需關注市場整體熱度和產品底層資產質量。而作為熱門項目類型的消費REITs，年底進入業績沖刺期，秋冬季是其黃金季。

(資料圖片)

最新登陸資本市場的一只REITs項目為10月31日上市的華夏中海商業REIT。今日，華夏中海商業REIT二級市場行情窄幅震蕩，最終小幅收跌0.04%。上市三日，該REITs項目的價格較發售價僅上漲了1.99%。

圖：今年REITs上市后的表現

(資料來源：Choice數據，財聯社整理)

(注：華夏中海商業REIT“上市5日漲跌幅”為上市3日的漲跌幅)

9月以來，新上市的REITs項目打新收益明顯下降。華夏中海商業REIT上市首日的漲幅僅有3.29%，創今年REITs新項目上市首日漲幅新低。

打新收益的下滑與項目認購時的火爆形成鮮明對比。華夏中海商業REIT僅1天結束募集，網下認購倍數達320.5倍，創歷史新高，公眾認購倍數也達到361.9倍。9月上市的項目中，華夏凱德商業REIT的公眾投資者與網下投資者的有效認購倍數分別達535.2倍和252.6倍，中金唯品會奧萊REIT分別為355.5倍、254.2倍。

根據YY評級的研究統計，2025年以來，REITS網下認購倍數中位數躍升至167倍，網下認購中簽率中位數僅0.60%，公眾認購倍數中位數高達494倍，公眾認購中簽率中位數僅0.20%，一級打新熱度持續高漲。

華西證券宏觀固收團隊指出，REITs實際定價需考慮一二級市場的交投情緒。一級市場打新情緒越濃，投資者認購越踴躍，REITs上市首日漲幅一般越大。但二級市場交易情緒冷淡，換手率越低，新券上漲空間越小。

財聯社此前已報道過，REITs市場下半年來持續下跌，且伴隨著成交活躍度不斷探底。進入10月，REITs市場日換手率一度創下一年來新低。

YY評級的研究認為，牛市上漲初期，打新收益率持續增加；上漲后期，打新收益厚度減少。隨著二級市場行情回落，一級打新收益率逐步下滑，一級打新需關注市場整體熱度和產品底層資產質量。站在打新策略的角度，上市首日賣出或為收益率最佳的打新策略。

另外，上述新近上市的幾單REITs均為消費基礎設施項目。作為去年以來業績穩健、二級表現較好的熱門項目類型，此前消費基礎設施REITs上市首日普遍錄得30%的漲停。

中金公司固收研究團隊認為，目前已上市消費REITs的隱含資本化率3.4%-5.2%，估值高于一級市場(一線城市零售物業資本化率平均為5.7%)，該特征與REITs流動性溢價、已上市資產稀缺性及投資者結構相關。預計伴隨REITs上市資產數量的增加，一級價格或向二級靠攏，價差有望穩定在新的中樞。

從三季報看，華西證券宏觀固收團隊指出，消費設施板塊年底進入業績沖刺期，四季度涉及“雙十一”、“跨年”等重要時間節點，秋冬季客單價較高往往也能創造更高的銷售業績，是消費REITs的黃金季。重點仍可關注分派率高、出租表現穩定、消費情景較好的易方達華威市場、華安百聯消費、嘉實物美消費和首創奧萊。

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