觀點(diǎn)網(wǎng) 在6月的股東會(huì)上，招商蛇口提出了“四個(gè)不失”，分別為不失誤、不失血、不失速以及不失志，認(rèn)為只要能保證“四個(gè)不失”，熬過當(dāng)下的行業(yè)周期不是問題。

其中，“不失血”是指以穩(wěn)定保持現(xiàn)金流安全為主，尤其是在行業(yè)下行周期以及恢復(fù)的底部時(shí)要特別注意保證現(xiàn)金流安全。

(資料圖)

畢竟過去多家企業(yè)出險(xiǎn)，基本都是因?yàn)槭а^多，現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題。今年在投資端放得更開的招商蛇口，更是格外注意資金鏈安全。

9月12日晚間，招商蛇口披露了82億元增發(fā)預(yù)案。

根據(jù)公告，招商蛇口擬發(fā)行優(yōu)先股總數(shù)不超過8200萬股，募集資金總額不超過82億元，本次向特定對象發(fā)行不向公司原股東優(yōu)先配售。

招商蛇口表示，本次向特定對象發(fā)行優(yōu)先股擬募集資金凈額將用于“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

走入2025下半年，招商蛇口正在持續(xù)擴(kuò)大手中籌碼。

增發(fā)詳情

招商蛇口本次向特定對象發(fā)行優(yōu)先股的種類為附單次跳息安排的固定股息率、可累積、不設(shè)回售條款、不可轉(zhuǎn)換的優(yōu)先股，將采取向不超過200人的符合《優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法》和其他法律法規(guī) 規(guī)定的合格投資者定向發(fā)行的方式。

根據(jù)預(yù)案，本次發(fā)行的優(yōu)先股每股票面金額為人民幣100元，按票面金額發(fā)行，并且沒有到期期限。

招商蛇口也強(qiáng)調(diào)，本次向特定對象發(fā)行優(yōu)先股募集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，僅用于與房地產(chǎn)工程建設(shè)支出相關(guān)的部分，即建安成本，均為資本性支出。

此次募集資金將全部用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，包括廣州林嶼院項(xiàng)目、深圳會(huì)展灣雍境名邸項(xiàng)目、北京亦序佳苑項(xiàng)目、北京璟云雅苑項(xiàng)目等共11個(gè)普通住宅項(xiàng)目，均為處于建設(shè)開放周期之中，不少已開啟預(yù)售。

其中，廣州林嶼院項(xiàng)目投資總額約為19.58億元，計(jì)劃使用募集資金4.85億元；深圳會(huì)展灣雍境名邸項(xiàng)目投資總額約為31.37億元，計(jì)劃使用募集資金4.1億元；北京亦序佳苑項(xiàng)目投資總額約45.97億元，計(jì)劃使用募集資金9.35億元；北京璟云雅苑項(xiàng)目投資總額約為16.34億元，計(jì)劃使用募集資金3.75億元；西安招商·梧桐書院項(xiàng)目投資總額約16.85億元，計(jì)劃使用募集資金5.76億元；鄭州時(shí)代觀宸苑項(xiàng)目投資總額約為8.85億元，計(jì)劃使用募集資金2.18億元。

成都招商錦城序項(xiàng)目投資總額約為26.61億元，計(jì)劃使用募集資金6.55億元；上海新顧城項(xiàng)目投資總額約為62.85億元，計(jì)劃使用募集資金12.3億元；上海銘庭項(xiàng)目投資總額約75.69億元，計(jì)劃使用募集資金11.63億元；上海臻境名邸項(xiàng)目投資總額約為112.12億元，計(jì)劃使用募集資金17.17億元；上海觀嘉瀾庭項(xiàng)目投資總額約40.43億元，計(jì)劃使用募集資金4.36億元。

圖片來源：企業(yè)公告

招商蛇口表示，本次募集資金凈額少于項(xiàng)目總投資金額的部分，公司將以其他方式解決，募集資金到位之前，公司將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

如果本次實(shí)際募集資金凈額相對于募集資金擬投入金額存在不足，公司將通過自籌資金彌補(bǔ)不足部分。在不改變擬投資項(xiàng)目的前提下，董事會(huì)可對上述單個(gè)或多個(gè)投資項(xiàng)目的募集資金擬投入金額進(jìn)行調(diào)整。

資金投入的項(xiàng)目基本位于一二線城市，11個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期大多集中在2023年6月至2028年12月之間，結(jié)算周期的主力為2027年，預(yù)計(jì)總銷售收入為529.89億元，總凈利潤為48.9億元，平均項(xiàng)目銷售利潤率約為9.7%。

融資求解

招商蛇口上一次增發(fā)融資是在2023年10月，以每股人民幣11.81元的發(fā)行價(jià)格，向特定對象發(fā)行A股股票7.19億股，募集資金84.99億元。扣除全部發(fā)行費(fèi)用后，實(shí)際募集資金為84.28億元。

截至2025年6月30日，該次定增募集資金已累計(jì)使用69.3億元，累計(jì)使用閑置募集資金14億元暫時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金，募集資金賬戶余額為1.16億元。

根據(jù)本次優(yōu)先股發(fā)行預(yù)案，上次定增的資金均無變更使用項(xiàng)目，除了43億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)外，剩余41.28億元分別投入至長春公園1872項(xiàng)目、沈陽招商公園1872項(xiàng)目、重慶招商渝天府項(xiàng)目等共10個(gè)開發(fā)項(xiàng)目之中。

不過，10個(gè)項(xiàng)目中只有上海虹橋公館三期項(xiàng)目、合肥臻和園項(xiàng)目、合肥濱奧花園項(xiàng)目及鄭州招商時(shí)代錦宸苑項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期收益，其余項(xiàng)目尚未完全交付，目前仍未進(jìn)入結(jié)算周期。

而區(qū)別于過往增發(fā)融資，這是招商蛇口首次使用發(fā)行優(yōu)先股進(jìn)行募資，也是目前房企融資選擇中的少數(shù)案例之一。

資料顯示，優(yōu)先股是一種兼具股權(quán)與債權(quán)特征的混合融資工具，特點(diǎn)在于優(yōu)先股股東享有固定股息，且分配順序優(yōu)先于普通股股東，同時(shí)作為權(quán)益資本，優(yōu)先股可以增厚公司凈資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

參考預(yù)案發(fā)行規(guī)模，以及截至2025年6月30日公司的凈資產(chǎn)規(guī)模靜態(tài)測算，優(yōu)先股成功發(fā)行后，招商蛇口凈資產(chǎn)將由2789.45億元增長2.94%至2871.45億元；營運(yùn)資金由2266.24億元增長3.64%至2348.24億元；合并報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債率由67.86%下降0.64個(gè)百分點(diǎn)至66.23%。

值得注意的是，優(yōu)先股不可轉(zhuǎn)換為普通股，不會(huì)增加二級市場的股票供給，可以避免攤薄現(xiàn)有股東股權(quán)比例，也是對現(xiàn)有股東權(quán)益的有效保護(hù)。

優(yōu)先股股東通常無表決權(quán)，優(yōu)先股也缺乏二級市場流動(dòng)性，投資者無法通過股價(jià)波動(dòng)獲利，因此投資優(yōu)先股主打安全但收益相對固定。

不過，優(yōu)先股的固定股息通常與募集資金投入帶來的利潤增長額掛鉤。招商蛇口表示，若增長額不能完全覆蓋優(yōu)先股股息，將可能對普通股股東可供分配利潤造成攤薄。

根據(jù)預(yù)案約定，本次優(yōu)先股每一期發(fā)行時(shí)的票面股息率均將不高于該期優(yōu)先股發(fā)行前公司最近兩個(gè)會(huì)計(jì)年度的年均加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率。

年度報(bào)告顯示，招商蛇口2023年和2024年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別為6.04%、3.36%，年均加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為4.7%。

但從今年上半年交出的成績單看，招商蛇口經(jīng)營相對穩(wěn)定，盈利能力保持增長。

2025年上半年，該公司營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%；利潤總額31.08億元，同比增長5.05%；期內(nèi)凈利潤17.4億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億，同比上升2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個(gè)百分點(diǎn)。

截至報(bào)告期末，招商蛇口貨幣資金總額877.64億元，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率63.10%、凈負(fù)債率66.42%、現(xiàn)金短債比為1.30，財(cái)務(wù)管理上也實(shí)現(xiàn)了“縮表”。

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