“買到中信城四期”是當(dāng)下北京樓市最難做到的事兒。

可是，比中信城四期位置還好的豪宅項(xiàng)目西單上國闕有房在售，竟然無人想起。

這個(gè)位于西城區(qū)大方胡同2號院，距離西單僅500米，坐擁北京最繁華核心地段，僅82席的頂級豪宅，已經(jīng)賣了10多年，網(wǎng)簽竟然只賣了21套房。

這兩天，上國闕又推出新房源：約296㎡四居，約165㎡三居，容積率4.43，綠化率30%，精裝修交付，一房一價(jià)，均價(jià)約18.7萬元/平米。

中信城四期的售價(jià)雖然未出，但是預(yù)計(jì)在15萬元/平米左右。據(jù)說意向客戶如過江之鯽，即使全款也可能搖不到理想的號。

這么多有錢人去追捧中信城四期，為何不關(guān)注下上國闕呢？

難道，上國闕“老了”？

于是，房小評查了一下上國闕這樣的老豪宅的銷售情況，發(fā)現(xiàn)它們目前賣得都很平淡。

這類豪宅套總價(jià)均在3000萬元以上，妥妥的黃金地段，很多甚至是長安街畔的稀缺孤品。剛推出時(shí)也曾吸引市場關(guān)注，然而隨著時(shí)間推移，銷售勢頭變得平淡，十余年過去了仍有房在賣。

這類豪宅大致分為兩類：

一類是40年或50年產(chǎn)權(quán)的寫字樓或酒店改的公寓，例如：天安國匯、萬科大都會濱江等；以及70年產(chǎn)權(quán)的公寓，如：梵悅108、北京公館等。

另一類是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，例如：霞公府、上國闕、金輿東華等。

截至2022年4月21日，這些豪宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)如下：

這些豪宅有以下共同特點(diǎn)：

1、地段特別稀缺：

上述項(xiàng)目不是在二環(huán)內(nèi)，就是區(qū)域發(fā)展的中心區(qū)，比如：上國闕、霞公府、金輿東華都在長安街畔。金輿東華更是在著名的北京勵(lì)駿酒店旁，金寶街就在樓下，在家里就能看到史家小學(xué)。

再如，梵悅108對望CBD，業(yè)主可以走路去國貿(mào)上班；萬科大都會濱江一覽五河交匯的大運(yùn)河CBD，樓下游艇穿梭。

2、戶型相對老舊：

上述項(xiàng)目多半是10年前的建筑，南北窄、東西長，戶型格局比較落后，部分戶型甚至無法達(dá)到現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)對日照的要求，缺乏居住舒適度。

3、社區(qū)品質(zhì)不高：

這些項(xiàng)目社區(qū)比較小，缺乏品質(zhì)配套。以園林為例，多數(shù)為開放式社區(qū)園林，比如金輿東華、天安國匯、梵悅108，園林就是樓下那么一點(diǎn)點(diǎn)，而且非業(yè)主可以進(jìn)出。

霞公府有圍合式社區(qū)園林，面積也更大，但四周都是樓房，社區(qū)宛如一個(gè)大天井。

4、套總價(jià)較高：

依靠地段優(yōu)勢，這類項(xiàng)目的總價(jià)也多在3000萬-7000萬元/套。

比如金輿東華3000萬元/套起，霞公府5000萬元/套起。高總價(jià)決定了這些豪宅只有頂級財(cái)富階層才買得起，一般人踮起腳也夠不著。

5、投資客戶較多：

這類豪宅客戶都有多套房產(chǎn)，不一定買來居住，很多人是看中稀缺地段，將房子當(dāng)作奢侈品收藏。

需要注意，此前很多公司都喜歡選擇此類核心區(qū)域的固定資產(chǎn)，一是保值，二是在持有期間可以出租實(shí)現(xiàn)收益。

上述稀缺地段的豪宅是富人們的“奢侈品”，因此在銷售期間都把價(jià)格和范兒拔得足足的，一副“富家千金不愁嫁”的高傲感。

項(xiàng)目在推房源的時(shí)候也喜歡捂著賣，邊賣邊漲價(jià)。

因此，這些豪宅在剛推出的時(shí)候，往往能圈一波粉。

但是，2017年之后，局面出現(xiàn)了變化。

首先是商辦類豪宅遇到了“滑鐵盧”。

40、50年產(chǎn)權(quán)的寫字樓或酒店改的公寓，以及70年產(chǎn)權(quán)公寓，在2015-2016年成交最好。當(dāng)時(shí)還興起了東三環(huán)、東四環(huán)把寫字樓改造成公寓的風(fēng)潮。

2017年商辦新政出臺之后，“商改住”類產(chǎn)品限購條件升級，而且不能辦理購房貸款，直接滯銷。

同時(shí)，還沒有拿到預(yù)售證的70年產(chǎn)權(quán)公寓，也不能再落戶，更別提上學(xué)。

雖然2017年之前拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，比如梵悅108、北京公館可以落戶上學(xué)，但是銷售速度依舊較慢。

接著，2021年房地產(chǎn)市場信貸沖擊之后，房價(jià)預(yù)期見頂，70年產(chǎn)權(quán)住宅這類老豪宅也開始不好賣了。

上述內(nèi)城豪宅在2020年之前，一直是地段唯一，舍我其誰的態(tài)度。

貴，但不愁賣。

2020年以后，北京開始逐步供應(yīng)內(nèi)城地塊。佑安府、天壇府、端禮著等一批內(nèi)城項(xiàng)目相繼面市，而且擁有200平米以上大平層，甚至別墅產(chǎn)品，直接分流了想住在內(nèi)城，對產(chǎn)品面積、功能格局、社區(qū)園林有更高要求的豪宅買家。

于是，老豪宅們的銷售速度從2020年開始放緩。部分項(xiàng)目甚至賣了10年，還沒有清盤。

不過，市場分流只是一方面原因，這些核心地段豪宅畢竟是稀缺品，不擔(dān)心供給沖擊。它們之所以不再是富人的寵兒，還有更為深刻的市場原因：

1、居住屬性缺乏：

房子功能分為居住屬性和投資屬性。這類房子居住屬性一般，沒有社區(qū)，沒有安靜的生活環(huán)境，配套往往只有健身房、會所或者酒店式配套，因此常常被作為投資或者會所用途。

如今房住不炒是購房主基調(diào)，投資需求減弱，所以這類房子不像以前那么火了。

2、客群發(fā)生變化：

老豪宅就像奢侈品被富人買來收藏。很顯然，這些年國內(nèi)暴富的行業(yè)和人士減少了。

這樣的房子動輒20萬元一平米，總價(jià)3000萬元起，有的在5000萬-6000萬元，而且很多必須全款，對現(xiàn)金流要求很高。

對于私營企業(yè)主來說，現(xiàn)在現(xiàn)金流很寶貴，不能隨便撒在豪宅上。

3、定價(jià)邏輯的改變：

貴要有貴的道理。上述老豪宅們雖然地段稀缺，但是產(chǎn)品陳舊，不符合新富人群的偏好。于是，物業(yè)定價(jià)邏輯發(fā)生了改變。

原來市場存在房價(jià)一直上漲的預(yù)期，老豪宅們價(jià)格高也有人要。如果沒有漲價(jià)預(yù)期，這樣的房子住著舒適性差，作為投資品該如何定價(jià)呢？

例如：金輿東華244平米三居室的總價(jià)在3700萬元，以周邊租金最高的長安太和三居室租金7萬元/月計(jì)算，每年租金回報(bào)率只有2%，顯然還不如把錢存銀行。

觀察這兩年的行情，這些稀缺地段的老豪宅價(jià)格基本沒怎么漲。

例如，霞公府2020年左右的成交價(jià)格是14萬元/平米，如今還是這個(gè)價(jià)格。

金輿東華首次取證時(shí)在8萬元/平米左右，香港的一家投資公司以這個(gè)價(jià)格買下來，如今以17萬元/平米出售。從開盤以來價(jià)格就沒怎么變，而且不好的樓層還有特價(jià)房。

不過，北京的房產(chǎn)依然是全國富人追捧的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些老豪宅們占有不可復(fù)制的稀缺地段，缺乏的是新產(chǎn)品理念和客戶服務(wù)理念。

如果能對產(chǎn)品進(jìn)行改造升級，重新匹配新富人群的喜好，仍然有“老樹逢春”的機(jī)會。

實(shí)際上，北京市場已經(jīng)出現(xiàn)了成功案例。

眾所周知，北京朝陽區(qū)的“霄云路8號”也面臨“好地段、老產(chǎn)品”的銷售困境。

但是項(xiàng)目下決心引入了縵合品牌，對產(chǎn)品重新改造，打造出符合新富人群審美的“縵合風(fēng)”豪宅，一舉成為這兩年北京頂級豪宅市場的銷冠。

縵合的成功案例已經(jīng)說明，北京樓市不缺頂級豪宅客群和購買力，只是客戶的偏好一直在變化。如果肯用心改造升級，還是有機(jī)會叫好又叫座的。

過去，上述稀缺地段的老豪宅們可能捂著賣、不愁賣，如今時(shí)代和環(huán)境已經(jīng)改變。賣方是真心想趕緊賣，奈何富人們的偏好已經(jīng)變了，產(chǎn)品和客戶之間需要重新匹配。

房小評根據(jù)實(shí)地考察的情況，給這些老豪宅們以下建議：

1、升級改造產(chǎn)品。

雖然項(xiàng)目的格局已經(jīng)固定，但仍可以聘請知名設(shè)計(jì)師從現(xiàn)代生活的社交、居家習(xí)慣入手，優(yōu)化空間布局。

比如設(shè)計(jì)開放式書房營造更為寬闊的客廳空間；將分離的餐客廚空間通過開放的島臺連接；為無窗的主臥衛(wèi)生間增加新風(fēng)設(shè)備等。

2、增加主動服務(wù)。

豪宅業(yè)主的生活離不開定制化服務(wù)，僅是高價(jià)請最貴的物業(yè)公司來管理還不夠，而是要給業(yè)主生活做加法。

比如讓業(yè)主成為周邊一公里內(nèi)所有高檔商業(yè)的VIP會員，而不是告訴業(yè)主旁邊酒店有健身會所，辦卡后可以享受服務(wù)。

3、提供資金解決方案。

現(xiàn)房老豪宅留給客戶的付款時(shí)間都很短。對于生意場上的客戶，當(dāng)下現(xiàn)金流的作用遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)。

幫助業(yè)主主動尋找可以快速實(shí)現(xiàn)抵押貸款的機(jī)構(gòu)，甚至提供過橋貸款，并且以最短的時(shí)間辦理房本，最大化豪宅的金融屬性，也有助于提升項(xiàng)目的銷售速度。

把房子賣出去，除了地段和產(chǎn)品，更需要能夠打動客戶痛點(diǎn)的閃光點(diǎn)。這個(gè)閃光點(diǎn)可能是寶格麗的精裝，可能是周邊一公里生活圈的VIP待遇，也可能是讓客戶驚喜的墊資服務(wù)。

總結(jié)：稀缺地段的老豪宅境遇不必是黃安《新鴛鴦蝴蝶夢》里唱的：“由來只有新人笑，有誰聽到舊人哭”。

房子的核心價(jià)值是地段，老豪宅們的地段價(jià)值邏輯一直在，只要它們不端著，接點(diǎn)地氣，其實(shí)叫好叫座的機(jī)會永遠(yuǎn)存在。

希望賣家看到這篇文章，也希望買家能理解這篇文章，寫對大家有用的文章，是我們的初心。

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標(biāo)簽： 天安國匯