王四營“三兄弟”保利錦上、中綠·東岳府、融創朝陽壹號從去年賣到現在，據說保利錦上去化80％，東岳府去化20％左右，朝陽壹號應該更差，置業顧問只透露客戶轉化率低到1％。

“三兄弟”一路相隨，相恨相殺，還沒殺明白之時，現在又來了四弟。

這個“四弟”，就是今年北京一批次供地中，由金地＋保利以42.4億拿下的王四營鄉土地一級開發項目一期1304-L04地塊，即保利錦上二期。

四兄弟的王四營，會怎么樣？

01

東岳府和朝陽壹號更難了！

保利錦上二期位于朝陽壹號東側，雖然地塊不方正，但具有先天優勢：

一，地塊為純商品房，與“三兄弟”要配建公租房不同，社區屬性更純粹；

二，銷售指導價還是7.1萬／㎡，與“三兄弟”相同，沒漲；

三，可以根據“三兄弟”戰局，布置、實施、調整戰術，后來者居上。比如，出剛需小戶型產品。

四兄弟位置圖

保利錦上二期的產品面積段分別為高層68㎡／75㎡兩居，94㎡／98㎡／114㎡三居，155㎡四居；多層為86㎡／127㎡三居，170㎡四居。

這不僅是王四營板塊，還是整個五環內的朝陽板塊，現階段唯一一個有小戶型的新盤。

之前的“三兄弟”跟商量好了似的都賣改善型產品，也都遭遇了一些尷尬，比如正南正北的樓棟不多，朝陽壹號索性就全是偏西南方向；保利錦上的工業化裝修還不如不裝，因為拆也需要不少錢；東岳府的陽臺是出幺蛾子，做個墻垛不知意欲何為，而且還要單獨花錢買等等，作為改善型產品差強人意。

結果呢？也就保利錦上靠著戶型設計殺出了一條血路，占了上風，那倆兄弟就慘淡了些。

現在，保利錦上的親兄弟保利錦上二期來了，東岳府和朝陽壹號就更難了！

首先，稀缺。小戶型作為區域和板塊填補空白產品，讓剛需人群拉滿了期待。

其次，性價比。按照銷售指導價7.1萬／㎡計算，68㎡總價約483萬／套起，首套首付約193萬起，不到200萬在五環內上車，值！

再次，戶型。可以想見，戶型設計有一期打樣，肯定不會差。

最后，有基礎。本來一期就是三兄弟中賣得最好的，二期是對一期的補充和優化，有參照與反饋，可調整和完善，會更深諳購房者內心。

總結：雖然東岳府和朝陽壹號都將按照“高標準”來建設，東岳府將全部建設超低能耗建筑，打造恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔的居住空間，朝陽壹號將全面按照三星綠色建筑標準建設，但對一般購房者似乎并不買賬，對他們來說，更好的戶型設計和更高的得房率才是最直觀的選房要素。

02

王四營讓人又愛又恨？

王四營“四兄弟”有很多優勢：

一，地鐵盤。距離7號線地鐵雙合站、焦化廠站很近，半小時到國貿，1小時抵達金融街、望京。

二，商業配套。板塊內要建33萬平米綜合商業配套，方便生活與消費。

三，海淀“六小強”北京十一學校落地。十一學校在北京市高中排名第5，全國名列第11位，2020年高考一本率65％、實驗班一本率100％。

四，將建人民日報動漫產業園。

五，將建中直機關宿舍樓，高知人群聚集。

六，在垡頭將落戶三甲醫院——北京中醫院。

規劃示意圖

這么看來，王四營集齊了地鐵、學校、醫院和商業，其實非常適合在CBD、地鐵7號線周邊工作或者在大望路附近居住十年以上的購房者改善升級。

但，王四營的劣勢同樣明顯：

一，周邊荒且亂。附近有不少焦化廠的安置房、回遷房，加上汽車服務園、批發市場的聚集，荒地不少，甚至還有農家菜園，居住環境雜亂。日常生活配套差，如果步行的話也就能滿足去農貿市場買個菜這類的基本保障了。往北1KM左右有個朝陽百惠購物中心，多坐一站去黃廠地鐵站有一個惠多港購物中心，其余基本沒啥像樣的購物中心了。

二，“毒地”的歷史問題。焦化廠的污染雖然經過了土壤治理和修復，但畢竟曾是國內最大的焦化類污染場地，化工生產40多年，土地和飲用水的毒素殘留問題至今仍被人提起，這種心理上的影響還是客觀存在的。

總結：王四營的好在路上，王四營的差在眼前。的確目前周邊是荒漠配套，但是7.1萬的價格對比來看也不高。西南四環外的大瓦窯雙子星單價8萬，配套情況跟王四營差不多；東南三環外的分鐘寺單價10萬＋，也是除了地鐵，其余全靠規劃。這樣對比下來王四營的價格是不貴的，而且王四營屬于朝陽，另外兩個板塊都在豐臺。

03

長遠來看可期待？

按照朝陽區“十四五”規劃，王四營處于中關村朝陽園垡頭中心區核心位置，而中關村朝陽園垡頭中心區是朝陽區未來15年（2035年前）重點發展的五個功能區之一。

中關村朝陽園垡頭中心區和中關村科技園豐臺園類似，雖然確有含金量，但發展周期確實相當的長，以王四營的發展節奏，也至少要等5-8年再看。

但板塊距離國貿15公里左右，這個距離對于國貿外溢人群來說確實有不小的吸引力。

而且，地鐵7號線已經隨著新商業中心的崛起，比如合生匯的大火，環球影城的開放，越來越好用了。從焦化廠站上車，8站可以抵達環球影城，換乘一次11站就能到國貿，非常的方便。

所以，一個板塊相比于產業來說，更重要的是產業人口。

究竟有多少人能被這個板塊的規劃吸引，真金白銀的留下了，本質上，還是對片區預期發展的判斷。

長遠來看，王四營還是值得期待的，怎么說也比崔各莊更具有交通優勢，比金盞兌現的時間更快一些，對于朝陽區需要軌道交通的剛需或者改善人群來說是一個不錯的選擇。

總結：王四營的價值在于國貿CBD的外溢，對于有1000萬想在國貿能輻射到的范圍內選房，王四營會是一個不錯的選擇。這也解釋了目前大部分購房者是來自金融、企事業單位、私營企業和IT互聯網行業。而保利錦上二期小戶型的出現，將給更多剛需人群提供朝陽置業機會。

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