亦莊新城“核心地區“:南城“小海淀“,北京房價最強第四區!
來源：大山說房時間：2022-04-05 10:43:58
2022年4月2日，北京市經開區公布了《亦莊新城核心地區控制性詳細規劃2020年-2035年》的草案。這個所謂的“亦莊新城核心地區”其實就是占地66平方公里的“亦莊獨立學籍區”，這個范圍在本次“草案”中說的很明確：北到“南五環”，南到“鳳河”，西到“博興西路”，東到“經海九路”。
只有在以上范圍內，才能稱之為“亦莊新城核心地區”，而目前的瀛海、舊宮、臺湖、馬駒橋等片區暫時都不屬于“亦莊核心地區”。那么“亦莊新城核心地區”從本次控規草案上看，有什么特點？
我們認為，主要有“四點突破”：
第一，“亦莊新城核心地區”已經從“國家級經開區”走向“世界一流和具有全球影響力”的產業綜合新城，區域定位明顯提升。
這種定位的提升，可能會給亦莊帶來兩個變化：其一是“亦莊新城核心地區”有可能會加快“擴區步伐”，臺湖和馬駒橋有望加速并入“亦莊新城核心地區”；
其二是亦莊將來“獨立成區”的概率大大提高了，亦莊這幾年發展的速度非常快，1999年僅有7平方公里，2002年擴區24平方公里，目前已經擴到225平方公里。
2021年亦莊GDP已經高達2500億，亦莊新城其實已經完全具備“獨立成區”的條件。
第二，“亦莊新城核心地區”的產業得到明顯升級，科技創新和高新技術企業比例大大提升，幾乎已經完全“海淀化”了。
這就意味著北京第二個“碼農聚集區”已經出現。
甚至亦莊核心區的“單位面積GDP產出”已經高于海淀，排在北京第一位。很明顯，“亦莊新城核心地區”目標就是打造北京南城的“小海淀”
第三，常住人口規模極大，但住房規劃很少，典型的“供不應求”。
亦莊新城一共規劃了87萬常住人口，但“亦莊新城核心地區”就規劃了30萬的常住人口，幾乎占到整個亦莊常住人口的30％。
但是從“土地規劃用途”上看，“亦莊核心地區”的土地主要是“產業用地”，居住用地已經基本“耗盡”，未來樓市明顯“供不應求”。
根據本次“亦莊新城核心地區”的控規草案，一共分成四大“板塊”：分別是“河西板塊”，“核心片區板塊”，“路東板塊”和“路南板塊”。
其“居住用地”主要集中在“河西”“路東”和“核心片區”，但整個“居住用地”僅僅占到土地總面積的30％左右。
亦莊核心地區的“產業用地”才是大頭，占到了50％以上。
看到這個“土地控規圖”，我們甚至都很懷疑：就這點居住用地，怎么滿足30萬常住人口的入住？亦莊核心地區未來的住房市場“供不應求”已經成為定局了。根據我們的估算，未來“亦莊核心地區”待出讓的居住用地應該不會超過3塊，在這種背景下“亦莊核心地區”應該及時“大擴區了”。說白了，這個“亦莊新城核心地區”實在已經明顯的“人多地少”，如果再不擴區，估計地價房價還會持續“飆升”。目前的“亦莊新城核心地區”配套已經非常成熟了，學校、醫院、商業應有盡有，2021年北京市還給與了“獨立學籍區”的教育優惠政策。目前區域內擁有“人大附中”，“十一學校”，“北京二中”，“建華學校”，大醫院也是云集，包括同仁醫院，北京兒童醫院等。可以說，亦莊核心地區的“區域價值”已經開始快速兌現，現在再買入已經略微有點晚，房價已經漲起來了。但是如果“亦莊新城核心地區”不擴區，那么未來的房價依然有較大空間，隨著“河西板塊”的爆發，未來的“路東板塊”還可以快速上車。擁有大量的高新技術碼農群體，坐擁北京頂級配套資源，還有“獨立學籍區”的政策優勢，“亦莊新城核心地區”房價想不漲都難。綜上所述，從目前來看，我們認為“亦莊新城核心地區”的發展已經高度成熟了，區域價值正在快速兌現，房價處于上漲的“中后期”。我們判斷，未來三年之內，“亦莊新城核心地區”的房價水平就會全面超過朝陽區，現在已經“秒殺”通州區，而成為東西城、海淀之后的“北京房價最強第四區”。同時從“本次控規草案”上看，亦莊新城“核心地區”的擴區趨勢比較明顯：產業規模龐大，居住用地已經用光，區域發展成熟度高，但規劃常住人口占比過高，人地矛盾突出。我們認為，未來亦莊新城核心地區的擴區有可能將分階段實施：馬駒橋、臺湖等“通州地區”有望首先并入“亦莊新城核心地區”。馬駒橋和臺湖是亦莊新城非常重要的“兩大產業區”，包括小米汽車、中建嘉會城和信創園二期等項目都在這里。
對于亦莊經開區來說，并入馬駒橋、臺湖，能夠迅速擴展經開區的發展腹地，引入更多的產業項目。
亦莊未來的GDP規模將“再上一個臺階”。
當然，一旦“馬駒橋和臺湖”能夠如愿并入北京亦莊新城“核心地區”，那么這兩個地區的房價恐怕將再上一個臺階。而如果“馬駒橋和臺湖”不能短期內并入亦莊新城“核心地區”，那么亦莊核心區的房價將會持續“上漲”，人多地少，供不應求的樓市特征馬上就會出現在亦莊核心地區。亦莊新城核心地區，將會成為“北京房價最強第四區”。
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