昨天，市司法局、市住建委公布《北京市物業管理條例(草案)》并面向社會公開征求意見。《草案》首次提出，本市物業管理納入社區治理體系，對于不具備成立業主大會條件或具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的住宅小區，可以組建物業管理委員會。此外，商品房小區的物業服務費實行市場調節價，不得以“只售不租”為由拒絕向本小區業主出租停車位。

新房交房前物業費由開發商承擔

《草案》首次提出，本市物業管理堅持黨的領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業化管理的工作格局，物業管理納入社區治理體系，建立健全社區黨建引領，居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、物業管理人、業主等共同參與的治理架構。

同時，街道辦事處、鄉鎮人民政府具體履行指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會的組建和運行，參加物業服務承接查驗，辦理相關備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，建立物業管理糾紛協調機制和物業服務應急保障機制等職責。

記者注意到，《草案》特別提到，自前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由業主按照房屋銷售合同的約定承擔，但前期物業服務合同期限最長不超過2年。

“單5%”即可申請成立業主大會

降低門檻，是解決業主大會成立難的有效途徑。《草案》提出，一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請。

根據規定，首次業主大會至少應當審議并通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會委員和候補委員。但需要提醒的是，被列為失信被執行人的業主，以及未按時足額交納物業服務費，或者存在欠繳專項維修資金及其它需要業主共同分擔費用的業主，不可以擔任業主委員會委員。

“老大難”小區可組建物業管理委員會

確實不具備條件成立業主大會的住宅小區，如何搞好物業管理?《草案》首次給出了組建物業管理委員會的方法。根據規定，有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，組織業主共同決定物業管理事項：不具備成立業主大會條件的;具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的小區;業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的;需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。物業管理委員應由居(村)民委員會組織居(村)民委員會、業主、其他物業使用人代表7人以上組成，人數應當為單數，其中業主代表不少于物業管理委員會成員人數的二分之一。

專項維修資金余額不足30%時需補足

住宅專項維修資金，也稱為房屋的“養老金”，事關住宅小區的壽命。《草案》提出，專項維修資金應當專項用于物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用，并設立專用賬戶。當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，一方面，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金;另一方面，小區50%以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金。

不得以“只售不租”為由拒絕出租停車位

停車位的使用一直是業主關心的事兒。《草案》明確，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當用于滿足業主的需要。用于出售的，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人;尚未出售或者用于出租的，應當優先出租給本物業管理區域業主，不得以“只售不租”為由拒絕出租。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

若物業機構違反規定，將車位出租給業主以外的其他人的，區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門可責令限期改正，沒收違法所得，并按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款;拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。

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