內容來源：居者老莫

(資料圖片僅供參考)

這幾天觀測房價數據發現，不少頂級樓盤降價非常厲害，比如海淀的西山壹號院、太陽宮的紅璽臺，有樓盤掛牌價直接掉了1000萬。

群友問：這是什么情況？這還敢買嗎？

買當然是可以買，但在現在的行情下，方案、選籌、斟酌，是一個都不能少了。

今天有報道稱，京滬廣深幾個一線城市的房地產調控政策會議，要在8月召開了，具體情況要等會議后揭曉。

不過根據內部消息，北京的調控，應該還需要點時間確定。

畢竟現在還沒放開呢，開發商、外地的購房者都已經開始往北京跑了。一旦大面積放開，勢必帶來樓市的混亂。

所以在這里再次提醒大家，現在在北京買房，不要太賭政策，根據基礎邏輯和規律去買，才能穩健。

7月各種政策信號出臺以來，改善置換的購房者激增。

因為大家都知道自己想買的房子是稀缺房源，在北京，老破小遍地，五環內的產業次新房，卻是價格穩健上漲的香餑餑。

所以一部分置換購房人為了能加快腳步成交，直接選擇先買后賣，先占位核心次新，再針對性做賣房方案把房子出掉。（比如去年上海一位房東用建群 + 發紅包 + 重酬方式，10天把自己房子賣掉）

由于市場動蕩，樓市中的降價房源和帶看量上漲的房源也出現了不同的變化。

根據相關數據顯示，北京7月掛牌量環比漲幅前十的區域，分別是羊坊店、瀛海 、體育場、六里橋、大椿天、右安門外、中央別墅區、景東、八里莊、香山-四季青區域。

這其中，羊坊店、體育場、六里橋、景東、八里莊、大椿天都有一定的學區屬性，很多老破小。8月-11月是北京學區房成交小高峰，這期間掛牌量多、流通性大，屬于市場正?，F象。

雖然這些年一直倡導北京“無學區”，但真到自己的孩子要上學，沒有幾個家長不想努力給孩子鋪路的。

根據北京市教委公布的《2022-2023學年度北京教育事業發展統計概況》，光是西城區6年級的在校人數就有18606人，未來可能有1.8萬+的人參加2024年西城小升初。

并且在未來四年，小升初人數也會接連增長。

學區教育的競爭依舊存在。

樓市亂象叢生的第二個現象，就是部分頂級改善樓盤出現掛牌價暴跌的情況。

根據相關數據顯示，目前市場上出現的，掛牌價降低最多的樓盤，分別是萬科星園、西山壹號院南區、太平家園、提香草堂、悅君家園、蓮怡園二區、紅璽臺、中駿西山天璟、皂君西里、密云橡樹灣西區、晴雪園、漪龍臺、歐陸經典、西山甲一號等，其中60%都是中高端改善盤。

其中紅璽臺、西山壹號院南區、晴雪園已經在豪宅范疇了。

樓盤大幅度降價的情況，原因一般有三個：

1、業主非常著急用錢，拋售

2、業主沒把持住，被市場行情嚇退了

3、有了更好的保值增值渠道，相比于新的渠道，這套房可以適當折損

不過不管是什么原因，對于購房者來說，市場上出現中高端樓盤降價都是好事。因為在周邊產業情況夯實，沒有暴雷要素的情況下，誰買了降價樓盤，就意味著撿到了筍盤。

所以當有置換群友焦慮的時候，我們會說：筍盤難得，在這個時間點，買到就是賺到。

但和筍盤相對應的，市場上也有許多帶看量非常大的，看似筍盤的樓盤。

比如7號線以南的部分房源，因為價格便宜，是很多剛需最先看的一個區域。

這個區域的房子不是完全不能買，只是買了，就要做好未來不好賣的準備。

根據相關數據，目前市場上帶看量最高的房子，分別是西山藝境7號院、葡萄園、泳池路、水口子村51號院、花園路10號院、柏林胡同、永定路18號院、花園路8號院、金鴿園小區、銀錠橋胡同、西三環北路109號、方家胡同、月季園1號院、勝古馨園、蓮花池西里6號院、文興街2號院、柴棒胡同、麓景嘉園北里、通瑞嘉苑西區、中鐵西城等小區。

大部分都是老破小。

老破小的優勢在于，很多房子看起來地段不錯，如果原業主保養得宜，總覺得裝修一下就能住。

但以均價10萬的葡萄園為例，1955年的房子，現在已經68歲了。你住個5-10年再賣出去，誰會買呢？

賣房時，建議業主優化帶看過程，盡量精準帶看，而不是讓中介海量帶看。

原因在于，如果你是買家，發現眼前的這套房子帶看了那么多次還沒賣出去，你會怎么想？

大概率猜測房子有硬傷，或者業主不太好搞。

特別是看到這種帶看量100多次的小區，誰看了心里不嘀咕一下？

這時候就需要有辨別樓盤到底是硬傷盤，還是高流通性小區的能力，有了這個能力，才能在買房的路上不踩坑。

說到這，也就有人問了，什么樣的樓盤是硬傷盤，什么又是高流通性樓盤呢？

簡單判斷，有以下幾個重點：

1、有沒有產業

有產業的區域，就有規劃建設，有經濟基礎，房子的品質、流通性、購買人群，都不會太差。

2、有沒有地鐵

北京的剛需和剛改家庭，離不開地鐵。地鐵不止能方便通勤，更重要的是會帶來人群和建設規劃。

3、對標人群

天通苑東和回龍觀國風美唐的區別，很大程度差距就在這里。

一個對標剛需，另一個對標的是碼農改善家庭。兩個小區在不同的樓市周期內，價格可能都會有所上漲，但從購買人群的能力上看，800萬的房子漲50萬很輕松；400萬的房子漲50萬，可就難了。

說實在的，現在的行情，一方面是很容易踩坑的老破小或者遠大新，另一方面是逐漸搶手的稀缺次新房，在這種供需不平衡的大背景中買房，容易踩的坑挺多的。

希望大家都能獨具慧眼，多多交流分享經驗，買房不踩坑！

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