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【資料圖】

為優化營商環境、簡化交易流程、減輕購房人資金壓力，今日（3月31日），北京銀監局、央行營管部、北京市規自委、北京市住建委四部門聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，經原貸款銀行同意，交易時不必先結清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

對此，首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，目前北京的購房家庭中，七成以上是通過貸款購房，此次推出“帶押過戶”業務，眾多購房家庭將會受益。

滿足四類條件可辦理“帶押過戶”

此前，對于存在貸款抵押的住房交易，首先需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過戶。然后由買方再重新申請貸款，辦理設立抵押、批貸、放款等流程。這使得二手房交易周期較長，而且也給買賣雙方帶來不小的資金壓力。

而“帶押過戶”業務中，對于存在房貸抵押的房產需要交易的，賣方無需先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方帶押申請的貸款則優先用于償還賣家的剩余房貸。這簡化了二手房的交易流程，減輕了買賣雙方籌措資金的壓力。

根據《通知》，要想辦理北京在全市推行的二手住房交易“帶押過戶”業務，需要同時滿足四個方面的條件：北京市個人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區內商業銀行僅存一次有效抵押。

趙秀池表示，從去年9月推行二手房交易“連環單”并行辦理、到此次推出“帶押過戶”業務可以看出，北京在保持房地產調控政策穩定的前提下，著重對二手房交易環節的堵點、痛點進行流程優化、再造，優化營商環境、簡化交易流程、方便群眾開展住房交易，從這一層面上支持民眾的剛需和改善性住房需求。

創新模式，從根本上降低買賣雙方交易成本

北京市住建委相關負責人解讀表示，在個人二手房交易“帶押過戶”的具體辦理流程方面，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設置專門低息“過橋貸”機構等方式，此次北京為了從根本上降低買賣雙方的交易成本，創新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。

具體來看，首先是買賣雙方自行或是在中介機構的居間服務下達成房屋買賣意向，簽訂房屋轉讓合同，約定同意“帶押過戶”；第二步是買賣雙方在北京市存量房交易服務平臺辦理房屋網簽；第三步是向銀行申請“帶押過戶”；第四步是買賣雙方及相關方在不動產登記中心辦理“帶押過戶”登記手續；最后是買方房貸發放，分別結清賣方原貸款及賣方實收款。

根據《通知》，申請“帶押過戶”，買賣雙方可以向同一家銀行貸款，也可以是不同的銀行，或者買方為全款購房時也可以使用“帶押過戶”業務。

對于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款，賣方需向貸款銀行補齊差額部分。首付款將打入監管賬戶，在確認“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款和貸款劃至買房者的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押權，并將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。如果買方為全款購房的，賣方貸款銀行則將用購房款結清貸款，解除抵押，將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。

趙秀池表示，這一新舉措可以減輕買賣雙方的資金壓力。“過去，在還清貸款、解抵押后才能交易過戶的方式下，為還清貸款需四處借貸或買方墊付、先行支付首付款，甚至有些家庭還通過‘過橋貸’的方式，辦理利息較高的短期借款。”

“新舉措實施后，賣方不用先還清貸款，買方首付和貸款將直接由銀行劃轉，用于償付賣方貸款。買賣雙方無需再承擔還清前一筆貸款的資金壓力，降低了房屋買賣的交易成本。”趙秀池稱。

中介機構不得強制使用“過橋貸”

趙秀池表示，新舉措還可以降低房屋交易的資金風險。過去，為了提前還清貸款，二手房交易中買方往往會先行支付首付款，有的甚至是墊付資金用于結清賣方房貸，但此時房屋交易尚未完成，也就帶來了一定的資金風險，買方也會擔心如果出現糾紛無法收回資金的問題。而新舉措實施后，可以大大降低這類風險，保護交易資金的安全。

四部門要求，各房地產中介機構在提供經紀服務時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

同時，各商業銀行要積極回應符合條件的客戶的“帶押過戶”需求，不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

北京各區不動產登記大廳在辦理不動產轉移登記、抵押權變更登記及抵押權設立等登記業務時，要做到共性材料不再重復提交，實現“帶押過戶”一站式辦理。

各區房屋交易窗口及房地產經紀機構在提供二手房網簽服務時，針對交易房屋已設定抵押權且買方知情的，可繼續辦理網簽業務。

趙秀池表示，新舉措還將縮短房屋交易周期。過去賣方籌措資金還清貸款、雙方協商等環節現在都不再需要，這將減少房屋交易的時間，讓群眾住房交易更加便利。（新京報2023年3月31日）

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