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最近存量貸款提前還貸不絕于耳，據報道有的銀行已經拍起來長隊，有的銀行已經暫停辦理。本人接受了人民日報、中國青年報、浙江日報等的相關采訪。對提前還款的看法，實錄如下，

1、 近期多地提前還貸潮興起，您認為與哪些因素有關？

(資料圖片)

趙秀池：提前還貸是借款人認為之前貸款利率高，想節省貸款利息支出的無奈舉措。

原因有二，一是一部分當初存量貸款利率選擇了固定利率的借款人，在市場標定利率（LPR）下降后，其合同利率沒有下降；二是房貸利率仍然高于中小微企業利率,購房人會想辦法繞道獲得低成本貸款。

以當初央行基準利率4.9%的存量貸款為例，如果選擇了固定利率貸款，當前利率仍為4.9%；如果選擇了基于LPR的浮動利率，則當前執行利率為4.4%。

如果當初存量貸款是二套房上浮1.1倍，利率為5.39%。若為固定利率，則當前利率仍為5.39%；如果選擇了基于LPR的浮動利率，則當前執行利率為4.89%。

如果當初存量貸款是首套房打了7折的最大折扣（4.9%*0.7），利率為3.43%。若選擇了固定利率，則利率仍為3.43%；如果選擇了浮動利率，則當前執行利率為2.93%。比當前某些地方的首套房貸利率3.7%還優惠，比住房公積金房貸利率3.1%也優惠。

2、 站在購房者的角度來看，扎堆還貸是否可取？哪些群體是適合提前還貸的？現在又是否是入場購房的好時機？

趙秀池：扎堆還款不可取。一是增加了銀行的工作量，可能導致提前還款不能及時實現。二是，不見得每個人提前還款都劃算。

每個人都要針對自己的貸款合同情況進行詳細分析。如果存量貸款之前已經選擇了基于LPR的浮動利率，其合同利率會隨LPR下降而下降，沒必要提前還款；如果選擇了固定利率貸款，是否提前還款也要分析提前還款是否劃算。因為提前還款一般銀行要收取違約金，如果之前的存量貸款是首套房會有利率折扣，提前還款后再申請貸款，如果不能執行首套房貸利率，按二套房利率上浮，提前還款就不劃算了。

目前樓市低迷，政策低、疫情底已經出現，如果不接受租賃住房解決住房問題，現在可以入市購房了。但為了投資而買房要謹慎。

3、 有觀點認為，應該出臺相關政策來引導銀行適度降低存量房貸利率，縮窄存量和新增房貸之間的利差。您認為是否可行？

趙秀池：當初存量貸款利率轉換時給出了固定利率和基于LPR的浮動利率兩個選項，如果選了固定利率，導致存量房貸和新增房貸之間的利差較大，是當前扎堆還貸的一個重要原因。因此，從政策來看，允許當初選擇固定利率的借款人轉為基于LPR的浮動利率是可行的。

因為我國利率市場化改革的完成，是基準利率由央行基準利率到LPR的轉換，從理論上講，沒必要要求存量貸款的借款人每個人對基準利率做出選擇，之前也是浮動利率，沒有固定利率一說。招商銀行的做法就是直接對標LPR。

4、 房貸利率下調，本是促進住房消費的一個舉措。但從當下的情況看，很多人并非選擇以低利率購房而是還貸。您如何看待這種現象？

趙秀池：扎堆還貸并不是還清貸款不再貸款，而是為了獲得更低利率的貸款，究其原因主要是一部分存量貸款的借款人選擇了固定利率所致，導致沒有獲得利率下降的好處所致。既反應出當初存量貸款利率轉換中的問題，也是當前房貸利率與中小微企業利率倒掛問題的反應，說明存量貸款利率有下降的空間和必要。

5、 今年伴隨疫情放開，很多人對于宏觀經濟企穩回升還是比較有信心的。在住房市場，您覺得減緩扎堆還貸有什么深層次的意義？如何進一步促進住房消費回暖？

趙秀池：扎堆還貸是市場經濟下借款人對利率變動的理性選擇，貸款利率是購房人的一個重要支出，不容小視。貸款利率的政策對購房人的影響還是很大的。合理的利率政策，科學的利率體系安排，有利于房貸市場平穩健康發展。

扎堆還款反應出了當初存量貸款利率轉換中出現的問題，從理論上講，本來存量貸款就是浮動利率，是基于央行基準利率變動而變動，基準利率由央行基準利率變為LPR之后，存量貸款利率理應變為基于LPR的浮動利率，當初不應該給出固定利率選項。

因此，為了減少扎堆還款，應該出臺允許當初存量貸款借款人由固定利率轉換為基于LPR的浮動利率的政策。當初很多人不明白其中道理，選擇錯了，應該給予改正的機會。

從金融政策角度而言，進一步降低購房人的負擔，降低房貸利率是促進住房消費回暖的重要途徑。降低房貸利率比降低首付款還重要，因為降低首付款表面是減輕了購房人負擔，但加重了購房人后期的負擔。

當前首套房和二套房的房貸利率仍然高于中小微企業利率，也是導致部分借款人提前還貸的一個重要原因。因此，應繼續降低首套房和二套房的房貸利率，對存量房貸和新增房貸政策也應一視同仁。

首都經濟貿易大學教授

北京市房地產法學會副會長兼秘書長

趙秀池

2023年2月8日

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