在2023年-2027年的“十四五期間”，首都北京即將啟動“新一輪疏解”應該是基本確定的。

因為就在進入2023年以后，北京連續發布了“多個文件”：“2023年市政府工作報告重點任務清單”，“核心區控規新一輪行動計劃”和“北京市第二道綠化隔離地區減量提質規劃”。

(資料圖)

這些文件的出臺，意味著北京的“新一輪疏解”將主要在以下三個方面上持續發力：

第一，北京的“非首都功能”將持續從主城區向近郊區新城疏解，包括常住人口疏解、產業疏解和新建配套的轉移。

尤其是根據北京官方的口徑，2023年可能將啟動“北京行政機關第二次東遷”，這將是一次較大規模的疏解行動。

在2023年這一次的“北京行政機關第二批東遷”后，通州和北三縣的“融合發展”是一定會加速的。

畢竟那么多的“行政人員”入駐北京城市副中心后，如何實現“跨區職住平衡”是一個迫在眉睫的事情。

通州將在北三縣地區建設更多的“員工住房”，“學校”和“醫院”應該是一個大趨勢。

第二，是將持續降低“東西城核心區”的四個密度，尤其是常住人口密度應該是重中之重。

東西城核心區的常住人口將會通過騰退、疏解、征收等多種手段陸續向外疏解，從而實現人口密度的降低。

第三，主要是對北京主城區龐大的“城中村”進行騰退治理，也會將一部分常住人口向近郊新城進行疏解轉移。

但是如果僅僅通過以上三大手段，可能還是“不太夠的”。

因為北京最近的“疫情三年”，主城區常住人口的疏解速度確實放緩了：

2020年北京中心城區常住人口是1098.8萬，2021年主城區是1097.2萬人，可以說基本沒有變化。

而根據北京新版城市總體規劃要求，2020年北京主城區的常住人口規模要控制在1085萬以下。

所以如果從常住人口的指標要求看，北京應該還是希望加快主城區的常住人口疏解速度的。

在這種“人口存量疏解”的背景下，北京樓市即將實施“一區一策，分區實測”就比較容易理解了。

根據北京市政府印發的“2023年市政府工作報告重點任務清單”，在里面的“第232條”就明確提出：完善‘一區一策’調控措施”的說法。

什么叫做“一區一策”？

意思就是北京不會進行樓市政策的總體放松，而是根據各區的樓市情況，各區各自實施不同的“限購限貸政策”。

北京目前一共有16個行政區＋1個經濟開發區，分成三個“檔次”：

第一是“中心城區”，包括東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山，還有未來的通州北京城市副中心。

第二是“近郊新城區”，包括昌平、亦莊、順義、房山、大興。

第三是“遠郊生態涵養區”，包括懷柔、密云、延慶、平谷、門頭溝等偏遠郊區。

如果按照北京要實施“完善一區一策的調控措施”的說法，那就是“各區都可以實施不同的樓市政策”，肯定是“有松有緊”。

再結合目前北京即將啟動“新一輪人口疏解”的基本背景，我們基本可以判斷：北京中心城區的樓市政策幾乎不可能放松。

也就是說，對于目前的東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山和通州來說，樓市政策應該不會有太大變化，基本保持不變。

而作為北京的“生態保護區”的“遠郊涵養區”也不會放松樓市政策：包括平谷、懷柔、密云、延慶、門頭溝等也不會實施“一區一策”。

因為這些“生態涵養區”也不允許常住人口聚集和大規模房地產開發。

因此最有可能實施“一區一策松綁政策”的區域一定是在“近郊新城區”：房山、亦莊、大興、順義、豐臺。

因為在北京新版城市規劃中，只有“近郊新城區”才允許常住人口容量增加，北京近郊新城是承接主城區人口疏解的核心板塊。

未來北京各大近郊新城都至少要承接主城區常住人口轉移規模在10-20萬以上，因此近郊新城才是北京樓市發力的重點。

那么，哪個“近郊新城”會第一個試點“一區一策的樓市松綁政策”呢？

目前看房山區首先“搶跑”的可能性最大。

原因非常簡單：房山區的經濟水平和房價水平，目前在整個“近郊新城”中都是墊底的。

目前房山區的“住宅可售存量”已經超過1萬套，按照2022年房山的去量化大概是4000套來估算，房山區的去化周期已經達到了2-3年。

而且從過去一年的樓市走勢來看，房山樓市隱隱有持續“走低”的趨勢：市場成交量和成交價格都在持續“走低”。

因此房山樓市盡快實施“一區一策”，首先對樓市進行松綁，對于刺激房山樓市，吸引城區人口加大規模流入房山，是有明顯利好的。

所以關于近期房山即將實施“樓市新政”的傳聞，我們判斷概率應該是比較高的：取消認房又認貸＋降低首套首付比例。

如果房山實施“樓市新政”，房價會怎么變？

我們認為一旦實施“樓市新政”，房山房價短期內至少上漲20％以上。

原因主要有三點：

第一點，房山的發展基本面是在不斷提升的，尤其是隨著“樂高樂園”，“宣武醫院”，“清華附中”，“人大附中”等項目的逐漸清晰落地，房山的配套短板已經逐漸被填平。

第二點，隨著麗金線的建設，房山地鐵將直通麗澤商務區和西城金融街，房山未來的房價妥妥向石景山看齊。

第三點，一旦樓市新政實施，城區剛需和改善人群將首先涌向房山購房，畢竟取消了認房不認貸，購房門檻忽然就降低了。

這對于大量的城區改善客戶來說，是最好的改善機會。

綜上所述，我們認為在北京即將啟動“新一輪人口疏解”的關鍵時間節點，在北京“近郊新城”完善“一區一策”是完全有可能的。

這不僅可以推動北京主城區常住人口加快向近郊疏解，同時還可以幫助北京近郊樓市“去庫存”，最關鍵還有可以讓北京“賣地更順暢”。

這是“一箭三雕”的政策趨勢。

而在五大“近郊新城”中，房山是最有可能“搶跑”的新城，成為第一個“試點新政”的板塊。

房山，將有希望借此“契機”實現翻身！

標簽： 常住人口